Владимир Калина — о настоящем и будущем девелоперского рынка Узбекистана и особом подходе Golden House
Бренд “Golden House” стал синонимом качества на строительном рынке Ташкента, одним из амбассадоров его стремительного и впечатляющего обновления. Многие из объектов, без которых сейчас уже немыслим наш мегаполис, реализован именно этой компанией. Помимо суперсовременных жилых комплексов, “Golden House” возводит крупные инфраструктурные и социальные проекты: парки, торговые центры, музеи, транспортные развязки, детские сады и школы.
Всецело восхищаясь работой главного девелопера Ташкента, нам стало интересно узнать: а как устроена эта большая бизнес-машина? Как “Golden House” удаётся добиваться успеха и балансировать в условиях во многом только формирующегося рынка девелопмента? Мы побеседовали с генеральным директором компании Владимиром Калиной, чтобы узнать, чем отличаются строительство и девелопмент, каковы подводные камни рынка недвижимости в Узбекистане-2024 и, конечно, детали биографии собеседника, который стоит у руля успешной компании.

Владимир Калина
■ Расскажите нашим читателям о себе, вашем профессиональном пути и опыте. Как вы начали заниматься девелопментом?
Я окончил Московский государственный строительный университет — по образованию я градостроитель. В студенческие годы стал лауреатом Всероссийского конкурса по градостроительству, который проходил в Москве. Уже тогда я понимал, что хочу связать свою карьеру со строительством и управлением девелоперскими проектами. Можно сказать, что я всегда был профессиональным девелопером, просто раньше это называли по-другому (улыбается, прим. ред.).
Градостроительство для меня — это не только планирование застройки, но и глубокое понимание экономических предпосылок, лежащих в основе развития территорий. Оно требует тонкого знания механизмов государственного управления. В этом направлении мне помогло образование в Государственном университете управления — одном из старейших профильных учебных заведений России, ранее известном как ГАУ им. Серго Орджоникидзе.
■ Каким был Ваш первый профессиональный опыт?
После окончания университета я решил начать свою профессиональную карьеру с самой базы и устроился мастером на стройку. Этот путь позволил мне пройти все ступени управления и за три года накопить ценный опыт, необходимый для эффективного руководства процессами на строительной площадке.
Генподрядная структура включает в себя управление на всех уровнях: от подрядчика, отвечающего за весь проект, до подрядных организаций, выполняющих свои конкретные задачи. На мне лежала ответственность за общую координацию строительства. Начав мастером, я постепенно вырос до производителя работ, освоив все тонкости организации строительного процесса.
■ Это очень сложная система. Вы говорите, там ещё есть и государственное управление, и экономика. Необходимо быть специалистом во многих областях.
Сегодня популярным стало направление, называемое урбанистикой, но по сути, это продолжение традиционного градостроительства — изменилось лишь название. Разницы между мастер-планом и генпланом в их классическом понимании практически нет. Мастер-план — это документ, который охватывает не только архитектурное проектирование, но и экономическую составляющую и предпосылки развития городов и территорий.
В советской градостроительной школе такой подход также был основой, и мастер-план выполнял те же функции. К сожалению, после распада Советского Союза многие ценные идеи были утрачены. Советская школа градостроительства обладала обширным опытом и уникальной историей, которая, на мой взгляд, сегодня незаслуженно забыта. Тем не менее развитие идет по витку спирали, и основные принципы градостроительства продолжают оставаться актуальными.

Свою миссию я вижу не только в управлении, но и в обучении команды и передаче своего опыта коллегам
■ Советские постройки — это ведь не только хрущёвки?
Советская градостроительная школа уделяла большое внимание планировке и строительству городов. Для создания качественной практики был нужен серьёзный опыт, и в те времена ресурсы для этого действительно были. Тогда активно строились новые города — процесс, который сейчас встречается гораздо реже в странах СНГ. Советская научная база в области градостроительства была достаточно развитой, что объясняется масштабными задачами и доступными ресурсами того времени.
Сегодня градостроительство больше ориентировано на экономическую эффективность, что создаёт свои ограничения. Девелоперам приходится искать баланс между интересами населения, необходимостью развивать социальную инфраструктуру и экономической целесообразностью. Это сложная задача, требующая комплексного подхода и квалификации в разных областях.
Заниматься градостроительством невозможно без понимания экономических факторов и принципов работы государственных органов. Девелопмент в современном мире — это, по сути, форма государственно-частного партнёрства, направленного на развитие территорий.
■ В чём разница между строительной и девелоперской компанией?
Это мой любимый вопрос! Я сейчас даже работаю над книгой о девелопменте. На самом деле, всё довольно просто. Слово «девелопмент» переводится с английского как «развитие», и в первую очередь оно подразумевает инвестиционную деятельность. Девелоперская компания приобретает объект недвижимости, вкладывает в него инвестиции, а затем продаёт. Разница между ценой покупки и продажи — это и есть прибыль девелопера.
Строительная компания, в отличие от девелоперской, отвечает за гораздо более узкий участок работы. Она участвует на этапе строительства и отвечает за бюджет, технико-экономические характеристики, качество и сроки.
Если проект окажется неудобным или некачественным, строительную компанию это не касается — её зона ответственности ограничивается выполнением строительных работ. Девелопер же отвечает за проект целиком. Если проект провалился, кто-то неправильно рассчитал или допустил ошибки, это полностью его проблема. В этой сфере говорят: «Девелоперу не на кого сослаться, кроме как на зеркало».
■ Вы говорили, что начинали с работы мастером и прорабом. Как продолжился ваш карьерный рост?
После работы на стройке я решил заняться управлением проектами. Первые проекты сложно назвать девелоперскими — я занимался строительством административных зданий в регионах. Через три года перешёл в девелоперскую компанию (название не указано), которая специализировалась на развитии и строительстве производственных и логистических комплексов класса А.
В этой компании нам удалось реализовать несколько проектов по модели государственно-частного партнёрства, в том числе международные проекты с участием английской компании (название не указано). Это был важный этап моей карьеры, но позже я решил сосредоточиться на жилых проектах.
В Москве я занимался строительством и реконструкцией жилых и административных зданий, а также строительством спортивных объектов. Это дало мне возможность получить опыт в разных сегментах недвижимости, что впоследствии стало ключевым преимуществом в моей работе.
■ Концептуально есть разница между строительством административных зданий, спортивных объектов и жилых комплексов?
Безусловно. Всё зависит от назначения объекта, который в итоге должен быть построен. Порой принципы прямо противоположны. Я просто хотел, чтобы у меня был разнообразный опыт в разных сферах строительства. Как-то вот так развивалась моя карьера, и сейчас я достаточно уверенно себя чувствую в любых сферах недвижимости.

Можно сказать, что я всегда был профессиональным девелопером, просто раньше это называли по-другому
■ Когда Ташкент стал частью вашей жизни?
Я работаю в Ташкенте уже 10 месяцев. В “Golden House” я пришёл с должности заместителя генерального директора Группы компаний «ПИК» по региональному девелопменту. В мои обязанности входило управление всеми региональными проектами компании за исключением Санкт-Петербурга и Ленинградской области — фактически, это территория от Калужской области до Сахалина.
Ташкент — это особенный город, со своей спецификой и уникальным рынком, который сейчас активно развивается и формируется. Для меня это очень интересный вызов, ведь в таких условиях есть возможность реализовать новые идеи в области комплексного освоения территорий. Особенно вдохновляет поддержка, которую оказывает правительство.
Например, недавно делегация Минстроя Узбекистана во главе с Шерзодом Саиджановичем Хидоятовым встречалась с экспертами крупного российского Института развития – ДОМ.РФ. Они обменивались опытом, обсуждая интересные практики, которые могут быть адаптированы для Ташкента. Я уверен, что такой подход будет особенно полезен для реализации масштабного проекта Нового Ташкента.
■ Расскажите подробнее.
Это действительно серьёзный вызов. Речь идёт о создании нового города, который станет решением для актуальных проблем, включая необходимость реновации. Чтобы приступить к реконструкции старых районов, сначала нужно построить стартовую площадку — место, куда люди смогут переехать.
Важно также развивать социальную инфраструктуру — школы, детские сады, больницы. Люди не будут менять свои квартиры ради неопределённых перспектив. Однако если им предложить комфортные условия для жизни и работы, переезд станет гораздо более привлекательным. Именно качество городской среды здесь играет решающую роль.
■ В Ташкенте анонсировали программу реноваций. С чего, на ваш взгляд, стоит начать эту работу?
Реновация — это очень сложный проект, где без участия Правительства Республики Узбекистан и Хокимията г.Ташкент ничего не получится. Для успешной реализации таких проектов необходимо совершенствовать правовые и градостроительные механизмы, чтобы обеспечить корректное и справедливое расселение жителей, улучшить качество городской среды, создать экономические предпосылки развития территорий.
В Москве, например, проекты реновации реализуется силами Правительства города, потому что такие задачи слишком масштабны для частных инвесторов.
Мы нередко сталкиваемся с ситуациями, когда завышается стоимость жилья или объектов коммерческой недвижимости. Конечно, права жителей должны быть защищены, но когда ожидания становятся необоснованно высокими, это ведёт к удорожанию квартир. Такие затраты не могут быть компенсированы девелоперами.
Очень важно также заручиться поддержкой людей, с ними нужно разговаривать. В Ташкенте это особенно актуально, поэтому мы планируем стать пионерами и проводить общественные слушания.
■ А что такое общественные слушания?
Общественные слушания — это формат трёхстороннего взаимодействия, где участвуют государство, девелопер и общество. Они позволяют наладить диалог между всеми заинтересованными сторонами и обсудить ключевые аспекты проектов, которые затрагивают интересы жителей.
Для девелопера это возможность объяснить свою позицию, рассказать о планах и показать, как проект может улучшить качество городской среды. Для жителей — шанс задать вопросы, выразить свои пожелания или опасения. А государство, в свою очередь, играет роль координатора и обеспечивает прозрачность процесса.
Такой подход помогает достичь консенсуса, минимизировать конфликты и создать условия, которые устроят все стороны. Это особенно важно в Ташкенте, где рынок активно развивается и требуется учитывать мнение общества на этапе планирования. Несмотря на существующие сложности, уже сейчас видно, что диалог с жителями становится важной частью работы, и это меняет ситуацию в лучшую сторону.
■ Как вам Ташкент после 10 месяцев пребывания здесь?
Ташкент — удивительно красивый город, который сразу пришёлся мне по душе. Его особая атмосфера и динамичное развитие стали для меня одним из решающих факторов, чтобы принять предложение о работе в Узбекистане. Здесь особенно интересно работать, ведь рынок находится в стадии становления, что создаёт огромные возможности для роста и реализации новых проектов.
К тому же мне нравится моя работа. В “Golden House” собралась невероятно сильная команда, которая могла бы составить конкуренцию лучшим российским коллективам. Я очень рад работать с такими профессионалами. Сейчас мы делаем акцент на развитие местных специалистов. Свою миссию я вижу не только в управлении, но и в обучении команды и передаче своего опыта коллегам. Ведь пределу совершенства нет.
■ Сейчас мы наблюдаем строительный бум: количество игроков увеличивается, конкуренция растёт, а цены на недвижимость продолжают подниматься. Несмотря на слухи о возможном снижении цен, объективных предпосылок для этого пока нет. Стоит ли доверять таким прогнозам?
На сегодняшний день вложения в недвижимость остаются одним из самых надёжных способов инвестирования. При условии грамотного юридического подхода это практически гарантирует сохранность средств. За последний год рынок показал рост на 24%, и пока я не вижу причин для изменения этой тенденции.
В ближайшее время планируется внедрение эскроу-счетов — механизма, который активно используется в России. Этот инструмент защищает покупателя: деньги за квартиру хранятся на специальном счёте в банке и передаются застройщику только после завершения строительства. Однако такой подход увеличивает издержки для девелопера, и эти затраты неизбежно отражаются на конечной цене жилья.
Другой важный фактор — это необходимость инвестиций в инфраструктуру. Современное жильё невозможно без школ, детских садов, больниц, дорог и других объектов. Создание такой среды требует значительных затрат, которые закладываются в себестоимость проектов. А стоимость земли в Ташкенте также остаётся высокой, что дополнительно влияет на цену недвижимости.
Когда все эти факторы — инфраструктура, земля, издержки на эскроу — складываются, стоимость жилья закономерно увеличивается. Искусственное удешевление приведёт к рискам для девелоперов: задержкам в сдаче объектов, снижению качества или даже заморозке проектов. Поэтому рост цен, хоть и не всем приятен, является необходимым условием для стабильного развития рынка.
■ Как Вы оцениваете состояние ипотечного кредитования на рынке Ташкента?
Ипотека на ташкентском рынке пока отсутствует в привычном понимании. Попробую объяснить. На этапе строительства кредит предоставляется банком клиенту под гарантии застройщика. Однако договор долевого участия не считается качественным залогом для банка и в этом случае также нельзя оформить льготную ипотеку и получить субсидию на покупку квартиры от государства. Для банков более приемлемым залогом является уже построенное здание с оформленным кадастром. Это серьёзно ограничивает развитие ипотечного кредитования.
Поскольку договор долевого участия не признаётся надёжным залогом, банки неохотно выдают ипотечные кредиты на этапе строительства. Тем не менее, есть и положительные примеры. В частности, наша компания предложила работу в этом направлении, что значительно увеличило скорость продаж.
Я уверен, что необходим нормативно-правовой акт, который официально признает договор долевого строительства качественным залогом для ипотечного кредитования. Это даст банкам больше уверенности и станет стимулом для развития ипотечного сектора.
Такой механизм также мог бы быть применён к жилищным субсидиям. Однако сейчас они не выбираются в полной мере. Застройщики не могут полностью финансировать строительство за счёт собственных или кредитных средств. Поэтому, когда поступают вопросы о субсидиях, мы зачастую вынуждены отвечать, что все наши объекты уже проданы.
Мы хотели бы участвовать в таких программах: некоторые наши проекты идеально подходят под покупку по субсидии. Но без возможности их использования на этапе строительства я не вижу эффективного решения этой проблемы.
■ Насколько уместно сравнивать девелопмент в Узбекистане с российским? Например, если говорить про ритейл, его уровень в Узбекистане сейчас соответствует уровню России пятилетней давности.
Да, такое сравнение вполне уместно. Российский опыт активно используется в практике управления девелопментом в Узбекистане, причём не только в коммерческом сегменте, но и в государственных проектах. Это позволяет предполагать, что рынок и правила игры в Узбекистане будут развиваться по модели, схожей с российской.
На сегодняшний день уровень девелопмента в Узбекистане действительно соответствует приблизительно 2018 году в России, до введения эскроу-счетов. Рынок здесь уже систематизирован, но пока не настолько урегулирован, как в Российской Федерации. Однако очевидно, что его дальнейшее развитие будет идти в сторону большей структурированности и прозрачности.

В “Golden House” собралась невероятно сильная команда, которая могла бы составить конкуренцию лучшим российским коллективам
■ Какой прогноз по отрасли Вы можете дать на 2025 год?
Считаю, что нас ждёт большое количество новых проектов. В Ташкенте сложились все условия для роста: экономические и макроэкономические факторы, демографический прирост и рост урбанизации. Мы увидим появление новых, в том числе комплексных, проектов, которые будут двигать отрасль вперёд.
Снижения цен, на мой взгляд, ожидать не стоит. Напротив, они продолжат расти, поскольку город развивается, а население увеличивается. Тренд на инвестиции в недвижимость будет только укрепляться, поэтому сейчас самое подходящее время для вложений.